Zaktualizowano 11-07-2024
Słowo hipoteka pochodzi od greckiego słowa ὑποθήκη, pożyczonego następnie przez Łacinę jako hypotheca i oznaczającego w bezpośrednim tłumaczeniu zastaw, zobowiązanie lub rękojmię. Koncepcja hipoteki jest jeszcze starsza i sięga aż starożytnej Persji.
Oddajemy w zastaw
Pierwsze wzmianki o hipotece – zastawie na rzeczach służącemu zabezpieczeniu wierzytelności – pojawiają się w V wieku przed naszą erą w czasach króla Artakserkses I rządzącego starożytną Persją położoną na terenach dzisiejszego Iranu.
Hipoteka jest wspomniana w Księdze Nehemiasza, jednej z ksiąg Starego Testamentu spisanej w okolicy IV wieku p.n.e.:
Jedni mówili: «Synów naszych i córki nasze oddajemy w zastaw celem nabycia zboża, by jeść i żyć». A inni mówili: «Pola nasze i winnice nasze, i domy nasze oddajemy w zastaw celem nabycia zboża podczas głodu».
– Ne 5,2-4
W czasach Imperium Rzymskiego hipotece nadano ramy prawne i spisano jej podstawowe zasady. Protoplaści dzisiejszych bankierów, wyznaczeni przez władze mensarii, udzielali oprocentowanych pożyczek pod zastaw rzeczy, w tym nieruchomości. Pożyczkobiorca zobowiązywał się do wyrażenia zgody na wykorzystanie rzeczy na jeden z trzech niżej wymienionych sposobów:
- fiducia – wymagała transferu prawa własności i prawa korzystania z rzeczy od pożyczkobiorcy na pożyczkodawcę cały okres spłaty pożyczki,
- pignus – pożyczkobiorca zachowywał prawo własności, ale przenosił prawo korzystania z rzeczy na pożyczkodawcę aż do zakończenia spłaty,
- hypotheca – pożyczkobiorca zachowywał prawo włąsności i prawo korzystania z rzeczy, ale zobowiązywał się oddania jej pożyczkodawcy w razie problemów ze spłatą.
Co ciekawe, rzymskie prawo umożliwiało zawieranie umów tzw. hipotek generalnych obejmujących cały majątek dłużnika. Z uwagi na obowiązującą tajność umów (do zawarcia umowy pożyczki zabezpieczonej hipoteką wystarczyła zgoda obu stron i umowa między nimi bez konieczności wpisania jej do jakichkolwiek akt) dłużnik mógł jednocześnie zastawić wielokrotnie cały swój majątek.
Żywe i martwe przyrzeczenie
Po zdobyciu Brytanii w 43 r. cesarz Klaudiusz przyniósł na te tereny rzymskie prawo, w tym to dotyczące zobowiązań. Przez następne tysiąc lat na tych terenach powstała koncepcja żywego i martwego przyrzeczenia dotyczącego nieruchomości.
Pierwsze z nich, żywe przyrzeczenie (łac. vivium vadium), polegało na przekazaniu nieruchomości (zazwyczaj gruntu) od pożyczkobiorcy na rzecz wierzyciela, który po osiągnięciu z jej wykorzystaniem dochodów wystarczających na pokrycie kwoty pożyczki i odsetek zwracał nieruchomość pierwotnemu właścicielowi.
Drugie, martwe przyrzeczenie (łac. mortuum vadium) oznaczało zastaw na nieruchomości trwający aż do spłaty całej kwoty pożyczki i należnych odsetek. Jeśli dłużnik nie zdołał spłacić zobowiązania na wezwanie wierzyciela, nieruchomość przechodziła na tego ostatniego.
Aż do uregulowania prawa hipotek w XV w. angielscy dłużnicy hipoteczni mogli zostać wezwani do spłaty zobowiązań praktycznie w dowolnym czasie. Często kończyło się to sprawami sądowymi sięgającymi króla jako najwyższej instancji. Dopiero wprowadzenie tzw. Prawa odkupienia (ang. Right of Redemption) poprawiło sytuację dłużników, którzy mogli stracić nieruchomość jedynie w razie niewywiązania się ze zobowiązań w określonym czasie.
To właśnie od łacińskiego mortuum vadium pochodzi dzisiejsze angielskie słowo mortgage oznaczające hipotekę.
Hipoteka w Polsce
Wywodząca się z rzymskiego prawa hipoteka dotarła do Polski w XIV wieku. W stosunkach handlowych wykorzystywano głównie hipoteki ustanowione na ruchomościach, a przy większych kwotach zobowiązań – na nieruchomościach, w tym szlacheckich posiadłościach, miejskich budynkach i chłopskich gospodarstwach, a także całych starostwach.
Konstytucja sejmowa z roku 1588 o ważności zapisów sformalizowała zasady zawierania hipotek i poprawiła sytuację dłużników, podobnie jak miało to miejsce w Anglii. Niektóre z wprowadzonych wówczas zasad obowiązują do dziś: pierwszeństwo tego wierzyciela, który ma wcześniejszy zapis hipoteczny, jawność dostępu do sądowych ksiąg, obowiązek precyzyjnego określenia zastawionej nieruchomości i kwoty wierzytelności, zasada dobrej wiary, czyli przyjęcie za stan faktyczny stanu zgodnego z wpisami w księgach. Była to wówczas jedna z najnowocześniejszych ustaw hipotecznych w Europie.
W okresie Królestwa Polskiego wprowadzono w 1808 r. do polskiego prawa przepisy pochodzące z francuskiego kodeksu cywilnego. Różniące się od praw stosowanych na polskich ziemiach od stuleci nie spotkały się one z aprobatą, dlatego już w 1818 Sejm przyjął nową ustawę hipoteczną wzorowaną na dawnym polskim prawie hipotecznym. W czasach zaborów obowiązywało zróżnicowane ustawodawstwo ustanawiane przez zaborców i dostosowywane w różnym stopniu do polskich warunków.
W okresie międzywojennym przystąpiono do długoletniej próby skodyfikowaniem prawa rzeczowego, w tym prawa dotyczącego hipotek, wykorzystywanych wówczas głównie przez dużych właścicieli rolnych lub posiadaczy nieruchomości w miastach. Prac nigdy nie ukończono ze względu na wybuch II wojny światowej.
Nowoczesny kształt polskich hipotek został nadany przez powojenne PRL-owskie ustawodawstwo ograniczające zastaw hipoteczny do nieruchomości. Wtedy też powierzono prowadzenie ksiąg wieczystych sądom powiatowym. Zmodyfikowano je, choć nie zrewolucjonizowano, w Ustawie z 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece i wreszcie w najnowszej reformie z 2011 roku.