Zaktualizowano 11-07-2024
Księgi wieczyste są bardzo ważnym elementem systemu prawnego w Polsce, zapewniającym bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami oraz ochronę praw właścicieli i osób trzecich. W tym artykule przedstawimy podstawowe informacje o księgach wieczystych oraz szczegółowo opiszemy, jakie dane można znaleźć w poszczególnych działach księgi wieczystej.
Czym jest księga wieczysta?
Księga wieczysta to oficjalny rejestr publiczny przedstawiający stan prawny nieruchomości. Ich prowadzeniem zajmują się wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych nazywane potocznie “wieczystoksięgowymi”. Informacje zawarte w księgach są jawne i przysługuje co do nich domniemanie zgodności ze stanem prawnym, czyli założenie, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością. Przy każdej księdze wieczystej są prowadzone dodatkowe akta, w ramach których składane są wszelkie dokumenty i pisma będące podstawą wpisów w księdze, takie jak np. umowy sprzedaży. Akta te, w przeciwieństwie do samych ksiąg, nie są objęte zasadą pełnej jawności. Może je przeglądać może jedynie osoba mająca interes prawny oraz notariusz.
Co do zasady każda nieruchomość powinna mieć założoną księgę wieczystą, a bowiązek ten ciąży na jej właścicielu. Zdarza się jednak, że księga wieczysta nie została nigdy założona, zaginęła lub uległa zniszczeniu.
Dostęp do ksiąg wieczystych
Dostęp do ksiąg wieczystych umożliwia weryfikację stanu prawnego nieruchomości, w tym między innymi adresu, powierzchni, właścicieli lub użytkowników wieczystych, obciążeń, ograniczeń, hipotek. W razie wystąpienia niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a stanem rzeczywistym treść księgi może rozstrzygnąć na korzyść tej osoby, która przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabyła własność lub inne prawo rzeczowe.
Digitalizacja ksiąg wieczystych była prowadzona już od 2003 roku. Od 2015 roku wszystkie papierowe księgi wieczyste zostały zastąpione przez system informatyczny, do którego dostęp można uzyskać poprzez internet na dedykowanej stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Aby móc wyświetlić zawartość księgi wieczystej, konieczna jest znajomość jej unikalnego numeru.
Działy księgi wieczystej
Księga wieczysta składa się z czterech działów, przy czym pierwszy z nich dzieli się na dwa:
- Dział I – oznaczenie nieruchomości (dział I-O) oraz spis spraw związanych z nieruchomością (dział I-SP)
- Dział II – oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego
- Dział III – obciążenia i ograniczenia
- Dział IV – hipoteki
Szczegółowy opis poszczególnych działów księgi wieczystej znajdziesz poniżej.
Dział I – opis nieruchomości
W dziale I-O “Oznaczenie nieruchomości” księgi wieczystej ujawnione są dane pochodzące z ewidencji gruntów, adres, numer działki, opis budynku. Znajdują się tutaj informacje na temat powierzchni oraz liczby kondygnacji. Dalej, w dziale I-SP “Spis praw związanych z własnością”, wymienione są prawa przysługujące właścicielom lub użytkownikom wieczystym, w tym służebności (np. przejazd przez sąsiednią działkę) i korzystanie z sąsiedniej infrastruktury (np. miejsca parkingowe, komórki lokatorskie).
Dział II – właściciel lub użytkownik wieczysty
W drugim dziale księgi wieczystej umieszcza się informacje o właścicielu lub użytkowniku wieczystym danej nieruchomości. W przypadku osoby fizycznej będzie to imię, nazwisko, imiona rodziców i numer PESEL, zaś w przypadku osoby prawnej jej nazwa, adres i numer REGON. Jeśli nieruchomość stanowi współwłasność, czyli ma więcej niż jednego właściciela, ujawniane są dane każdego z nich. Wpisuje się tu również sposób nabycia nieruchomości, na przykład kupno, otrzymanie w formie darowizny lub spadku.
Dział III – ograniczone prawa rzeczowe
Ten dział zawiera dane o ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia osób trzecich obciążające nieruchomość, za wyjątkiem hipotek, którym poświęcony jest dział czwarty. Mogą to być ograniczenia użytkowania, służebności, prawa pierwokupu, ostrzeżenia o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym, informacje o toczących się postępowaniach lub o wszczęciu postępowania komorniczego.
Dział IV – hipoteki
Dział czwarty księgi wieczystej dotyczy ustanowienia hipoteki na nieruchomości. Można w nim dowiedzieć się o rodzaju hipoteki, jej sumie i walucie, dacie zaciągnięcia zobowiązania oraz podmiotu, na rzecz którego została ustanowiona, takiego jak bank lub firma udzielająca pożyczek pod zastaw nieruchomości, a także ewentualnych innych cech hipoteki stanowiących gwarancję spłaty kredytu lub pożyczki zaciągniętej przez właściciela nieruchomości
Podsumowanie
Księgi wieczyste zapewniają szybką i efektywną możliwość weryfikacji stanu prawnego nieruchomości, chroniąc zarówno kupujących, jak i sprzedających przed trudnymi do przewidzenia komplikacjami prawnymi. Zawarte w księgach wieczystych informacje są publiczne, a każda zainteresowana osoba może uzyskać do nich dostęp w sądzie lub online znając sam numer księgi.